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Piano Casa Liguria: nuova legge regionale

Con la Legge Regionale 01/03/2011, n. 4, pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 4 del 02/03/2011, la Regione Liguria ha aggiornato e rinnovato la disciplina del Piano Casa, con l’obiettivo di ampliare le possibilità di intervento a disposizione, tenendo conto delle segnalazioni relative a criticità e possibili miglioramenti pervenute nella vigenza della originaria L. 49/2009 da parte di operatori, realtà territoriali ed associazioni di categoria.

Ampliamento di edifici esistenti
In primo luogo è ora consentito l’ampliamento di «volumetrie esistenti» alla data del 30/09/2009, aventi totale o prevalente destinazione residenziale e di tipologia mono o plurifamiliare, non eccedenti i 1.500 mc (il precedente limite era fissato a 1.000 mc). Previsto inoltre ora che gli interventi di ampliamento in commento possano essere realizzati anche mediante il mutamento della destinazione d’uso dei locali accessori (nuovo comma 1-bis dell’art. 3).
La definizione di «volumetria esistente», contenuta nella lettera f) del comma 1 dell’art. 2 della Legge 49/2009 come risultante dalle modifiche, è stata rivista e meglio dettagliata, ma fa sempre riferimento alla volumetria ultimata alla data del 30/06/2009, chiarendo peraltro che si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.
Quanto ai limiti dell’ampliamento ammissibile, sono rimasti invariati quelli già previsti dalla L. 49/2009 per gli edifici di volumetria fino a 1.000 mc, e cioè:

• per edifici di volumetria fino a 200 mc incrementi nel limite massimo di 60 mc;
• per edifici di volumetria compresa tra 200 mc e 500 mc, per la parte eccedente la soglia di 200 mc si applica la percentuale del 20%;
• per edifici di volumetria compresa tra 500 mc e 1.000 mc, per la parte eccedente la soglia di 500 mc si applica la percentuale del 10%.

Per gli edifici di volumetria compresa tra 1.000 mc e 1.500 mc è infine previsto un incremento massimo complessivo di 170 mc.

Incentivi e premialità
Rivisto anche il sistema di incentivi e premialità che prevede la possibilità di usufruire di ulteriori incrementi volumetrici in determinati casi. In particolare tra le nuove possibilità ammesse, un ulteriore ampliamento del 5% qualora vengano realizzati almeno due tra gli interventi elencati alla lettera c-bis) dell’art. 4, ed un ulteriore 3% per gli interventi su edifici residenziali posti ad altitudine superiore a 500 metri slm.

Demolizione e ricostruzione
Integralmente rivisto l’art. 6, che disciplina la possibilità di realizzare interventi di demolizione e ricostruzione di edifici residenziali, in relazione ai quali è stata sostituita la definizione di «edificio incongruo» con quella di «edificio suscettibile di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale».
Questi edifici, definiti dalla nuova lettera c) del comma 1 dell’art. 2, se aventi destinazione prevalentemente residenziale o assimilabili, volumetria non superiore a 2.500 mc, ed esistenti alla data del 30/06/2009, possono essere demoliti e ricostruiti con incremento volumetrico fino al 35% dell’esistente, entro comunque un massimo di 700 mc di incremento complessivo.
La ricostruzione può avvenire nel medesimo sito, ora definito dalla lettera f-bis) del comma 1 dell’art. 2 come «la porzione di terreno circostante l’edificio e in proprietà del proponente alla data del 30 giugno 2009, di estensione non superiore a 25 metri rispetto al sedime originario dell’edificio», ovvero anche in altra area idonea a soddisfare le esigenze di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale, previa sistemazione delle aree liberate dalla demolizione o approvazione della disciplina urbanistica ad esse relativa.

Applicazione e vincoli
In primo luogo è stato prolungato il termine massimo di applicabilità della legge sul Piano Casa, ora previsto al 31/12/2013, in luogo del precedente termine del 19/11/2011, mentre non è stato prolungato il termine a disposizione dei Comuni per escludere parti del proprio territorio dall’applicazione delle disposizioni in esame, scaduto il 04/01/2010.
Resta invece pressoché invariato il regime dei titoli edilizi previsti:

• denuncia di inizio attività (DIA) per gli interventi di ampliamento;
• permesso di costruire per gli interventi di demolizione e ricostruzione e per gli interventi di ampliamento relativi ad edifici rurali di valore testimoniale parzialmente distrutti, subordinato a convenzione con il Comune.

Quanto infine alle esclusioni, prevista l’applicabilità del Piano Casa agli edifici parzialmente condonati con la Tipologia 1 («Opere realizzate in assenza o difformità dalla licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici»), contrariamente a quanto previsto in precedenza ed espressamente specificato dalla Circolare del 12/01/2010.
In questi casi le relative volumetrie sono computate ai fini della determinazione dell’entità della volumetria esistente, ma devono essere sottratte ai fini del computo dell’ampliamento realizzabile.

Incentivi per case “ecologiche”: come comportarsi?

Il Decreto 26 marzo 2010, provvedimento che ha introdotto gli incentivi per case ecologiche è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 79 del 6 aprile 2010 ed è entrato in vigore lo stesso giorno.

Per l’acquisto di immobili di nuova costruzione è previsto:

• un contributo per un importo pari a 116 euro a metro quadrato (con un massimo di 7mila euro) per gli immobili con fabbisogno di energia primaria migliore almeno del 50% rispetto ai valori di cui all’allegato C, n. 1, della Tabella 1.3 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192;
• un contributo per un importo pari a 83 euro al metro quadro (con un massimo di 5mila euro) per gli immobili con fabbisogno di energia primaria migliore almeno del 30% rispetto ai valori di cui all’allegato C, n. 1, della Tabella 1.3 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192.

Per usufruire degli incentivi le prestazioni energetiche degli immobili devono essere certificate da un soggetto accreditato, sulla base delle procedure fissate dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni.

Per ottenere il contributo, il preliminare di compravendita deve essere di data certa successiva al 6 aprile 2010 e la stipula del rogito deve avvenire non oltre il 31 dicembre 2010.

Non pare al momento possibile stipulare direttamente il rogito senza aver stipulato il contratto preliminare. Gli elementi che appaiono indispensabili da riportare nel contratto preliminare sono la “superficie utile” dell`immobile acquistato (al fine della determinazione dell’incentivo) e alcune “garanzie” a tutela dell’acquirente:

a.                la fissazione della data del rogito non oltre il 31 dicembre 2010;

b.                che l’immobile possiede i requisiti energetici previsti dal decreto;

c.                che l’immobile è di nuova costruzione;

d.                che il venditore si impegna a procurare l’attestato di certificazione energetica e a svolgere le pratiche di corretta prenotazione del contributo entro 20 giorni precedenti alla data di stipula del contratto definitivo.

Ricordiamo, infatti, che la prenotazione del contributo spetta al venditore che deve essere munito del preliminare e dell’attestato di certificazione energetica.

L’acquirente (entro i 45 giorni successivi alla stipula del rogito) dovrà trasmettere la copia autentica del contratto, munita di estremi di registrazione e dell’attestato di certificazione energetica.

Il ministero dello Sviluppo Economico ha pubblicato sul proprio sito una circolare esplicativa che è qui disponibile per il download.

Incentivi per l’efficienza energetica: i requisiti

 Per usufruire degli incentivi previsti per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica, che andranno prenotati dal venditore e riscossi dall’acquirente, il preliminare di compravendita deve essere stato registrato dopo il 6 aprile 2010 e il rogito non oltre il 31 dicembre 2010 . Non pare possibile stipulare direttamente il rogito senza aver stipulato il contratto preliminare.
Chi avesse stipulato un preliminare fino al 6 aprile senza registrarlo, dunque, potrebbe scegliere di rifarlo – con data certa successiva – per poter beneficiare del contributo.
Chi invece l’avesse registrato (agendo correttamente) sarebbe escluso dal beneficio: ma ci sarà senz’altro chi tenterà di stipularne un altro anche in questo caso, magari variando alcuni elementi minimi del contratto.
Nel contratto preliminare occorre indicare la «superficie utile» dell’immobile acquistato (e cioé la sua superficie calpestabile) e, a garanzia dell’acquirente, occorre pure che il venditore garantisca quanto segue:
a) la fissazione della data del rogito non oltre il 31 dicembre 2010;
b) la costruzione dell’immobile in modo che esso abbia i requisiti energetici richiesti dalla normativa;
c) il fatto che l’immobile è di nuova costruzione e non sarà stato utilizzato da nessuno prima del rogito;

d) di procurare l’attestato di certificazione energetica e di svolgere le pratiche di corretta prenotazione del contributo presso le Poste entro 20 giorni precedenti alla data di stipula del contratto definitivo.
Se dunque la prenotazione del contributo spetta al venditore (e questi, per prenotarlo, deve essere munito del preliminare e dell’attestato di certificazione energetica) è l’acquirente a dover compiere le mosse successive per riscuotere il contributo (in altri termini, il prezzo di vendita non viene abbassato in misura pari al contributo, in quanto quest’ultimo verrà riscosso direttamente dall`acquirente posteriormente al rogito).
Ebbene, l’acquirente dovrà trasmettere alle Poste (entro i 45 giorni successivi alla stipula del rogito) la copia autentica del contratto, munita di estremi di registrazione. E’ necessario che, nel contesto di quest’ultimo, sia confermata la volontà dei contraenti di richiedere il beneficio a favore dell’acquirente e che, a tal fine siano indicati: i metri quadrati di superficie utile dell’immobile compravenduto; il fatto che si tratti di un immobile nuovo e mai usato da nessuno; gli estremi di registrazione del contratto preliminare; gli estremi dell’avvenuta prenotazione del contributo. E’ pure necessario che al contratto sia allegato l’attestato di certificazione energetica, e ciò anche nelle Regioni che non lo impongono come obbligo di compravendita.

Acquisto di immobili di nuova costruzione ad alta efficienza energetica

MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO - Decreto 26 marzo 2010Modalità di erogazione delle risorse del Fondo previsto dall’articolo 4 del decreto-legge 25 marzo 2010, n. 40, per il sostegno della domanda finalizzata ad obiettivi di efficienza energetica, ecocompatibilità e di miglioramento della sicurezza sul lavoro. (10A04297) (GU n. 79 del 6-4-2010 )

 Acquisto di immobili di nuova costruzione ad alta efficienza energetica

1. In caso di acquisto di immobili di nuova costruzione ad alta efficienza energetica di cui alla lettera s) del comma 1 dell’art. 2, per i quali il preliminare di compravendita sia stato stipulato, con atto di data certa successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto, la concessione del contributo all’acquirente è subordinata alla sussistenza dell’attestato di certificazione energetica sulla base delle procedure fissate dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, rilasciato da un soggetto accreditato, senza oneri a carico del fondo.

A tal fine, entro venti giorni precedenti la stipula del contratto definitivo di compravendita, il venditore, in possesso della predetta documentazione, cura la prenotazione della misura nei confronti del soggetto di cui all’art. 4. La stessa viene confermata in sede di stipula del contratto di compravendita, al quale, ai soli fini dell’ottenimento dei contributi, deve essere allegato l’attestato di certificazione energetica.

Entro quarantacinque giorni dalla stipula l’acquirente trasmette al predetto soggetto copia autentica dell’atto munita degli estremi della registrazione.

Affascinante casale con vista panoramica

A soli 7 km dal mare di Bordighera, immerso nella tranquillità e nella privacy del suo terreno circostante, suggestivo casale con vista panoramica. Gli ambienti, rifiniti con particolare cura e con materiali tradizionali, si presentano particolarmente accoglienti. Ampia metratura.  Locali accessori.  Da ogni angolo della proprietà si gode un’incantevole vista aperta che spazia dai monti circostanti alla vallata, per giungere sino al mare e alla Costa Azzurra.

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Piano casa, ampliamenti possibile sino al 35%

Saranno possibili ampliamenti di volumetrie di abitazioni residenziali uni-bi familiari entro il limite del 20% “o comunque di volumetria non superiore ai 1000 metri cubi” per un incremento complessivo massimo di 200 metri cubi e ampliamenti del 35% della volumetria esistente nel caso di interventi straordinari di demolizione e ricostruzione di edifici “con finalità di miglioramento della qualità architettonica esistente, di riduzione sensibile dei consumi energetici e di utilizzo di fonti energetiche rinnovabili”: questi i punti essenziali del testo che ha fatto registrare, stamane, il consenso tra le Regioni e che dal primo pomeriggio viene sottoposto all’attenzione del tavolo tecnico-politico governo-autonomie, in corso al ministero per gli Affari Regionali.

Se si troverà l’accordo, il testo domani mattina passerà al vaglio della Conferenza unificata per il via libera definitivo. Il documento prevede che vengono introdotte forme semplificate e celeri per l’autorizzazione di questi interventi edilizi; inoltre le Regioni si impegnano ad approvare entro 90 giorni proprie leggi ispirate a questi obiettivi, anche se le leggi regionali possono prevedere gli ambiti nei quali questi interventi sono esclusi o limitati: e questo soprattutto nel caso di aree di particolare pregio ambientale o paesaggistico.

La disciplina introdotta da queste leggi regionali avrà una validità temporalmente definita e comunque non superiore ai 12 mesi dalla loro entrata in vigore. Nel caso in cui le leggi regionali non fossero approvate nel termine stabilito, il governo e il presidente della giunta interessata determineranno “le modalità procedurali idonee ad attuare compiutamente l’accordo”.

Il testo prevede anche che, contestualmente alla sottoscrizione di questo accordo, il governo emani un decreto legge “i cu contenuti sono concordati con le Regioni e il sistema delle autonomie, con l’obiettivo di semplificare alcune procedure di competenza esclusiva dello Stato per rendere più rapida ed efficace l’azione amministrativa di disciplina dell’attività edilizia”. In particolare, le misure devono riguardare la previsione di un termine certo per il rilascio delle autorizzazioni e dei permessi, la ridisciplina di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, la semplificazione delle procedure di valutazione ambientale strategica (Vas), la fissazione dei principi fondamentali in materia di misure di perequazione e compensazione urbanistica.

Infine, il governo si impegna ad aprire un tavolo di confronto con le Regioni e le autonomie locali per la definizione di un nuovo Piano casa che individui, con risorse aggiuntive, le modalità “per soddisfare il bisogno abitativo delle famiglie o particolari categorie che si trovano nella condizione di più alto disagio sociale” e a destinare a favore di Regioni e Comuni il maggiore gettito Iva derivante dagli interventi previsti dall’accordo, da reinvestire in programmi di edilizia sociale e per coloro che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato della locazione.

Da ansa.it

Gli immobili in Liguria e il contenimento energetico

La Regione Piemonte, insieme alla Lombardia, Liguria e Provincia Autonoma di Bolzano, è una delle poche regioni “virtuose” che ha emanato proprie disposizioni in materia di regolamento energetico in ottemperanza ai disposti dei decreti legislativi n. 192/2005 e n. 311/2006. Trattasi della Delibera Regionale 11/01/2007, n. 98-1247, pubblicata sul B.U.R. n. 6 del 8 febbraio 2007 che, in forza dei suddetti decreti legislativi, diventa preminente sulla legislazione nazionale. Questa circostanza è molto importante poiché introduce una disparità fra singole regioni in materia di contenimento energetico a livello regionale, consentendo modalità e parametri differenziati in materia di progettazione e gestione di edifici ed impianti.
Le disposizioni introdotte a completamento, integrazione e miglioria della normativa nazionale sono molte e sono esplicitate in una serie di schede che, per le diverse tipologie di edifici, come individuati dalla normativa nazionale, danno prescrizioni relative alle:
a) Prestazioni del sistema edificio-impianto.
b) Forme di produzione/generazione del calore.
c) Modalità di distribuzione e di regolazione del calore.
Un aspetto importante che è stato finalmente risolto in modo corretto, definitivo ed inequivocabile è quello riguardante l’installazione dei singoli impianti autonomi, sia per le nuove costruzioni, sia come modifica degli impianti centralizzati nei fabbricati esistenti, quando le unità abitative sono in numero superiore quattro. Quest’ultimo aspetto è rilevante anche nelle questioni che coinvolgono la gestione e le decisioni condominiali in materia di impianti di riscaldamento, innovazione della cosa comune e quanto altro connesso…

da newspage.it

Si trasferisce all’acquirente la detrazione al 36%

L’Ance conferma che ai fini della detrazione Irpef del 36%, (art. 2, comma 15, della legge 203/2008) le rate di detrazione non utilizzate in tutto o in parte dal venditore si trasmettono per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente persona fisica, non solo in caso di cessione dell’intero immobile ristrutturato, ma anche qualora l’acquirente di una quota della proprietà diventi proprietario esclusivo dell’immobile oggetto degli interventi.
Questo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, con la R.M. 77/E del 24 marzo 2009, in cui viene affrontata nuovamente l’ipotesi di trasferimento delle quote di detrazione Irpef del 36%, nel caso di cessione di un immobile oggetto di lavori di ristrutturazione agevolati.
Nella fattispecie in esame, l’Agenzia chiarisce se, a seguito della cessione di una quota di proprietà di un immobile residenziale, su cui sono stati realizzati lavori di ristrutturazione per cui si sta fruendo della detrazione Irpef del 36%, il venditore possa continuare a valersi del suddetto beneficio o, se, invece, le rate residue si trasferiranno di diritto in capo all’acquirente, che diventerà proprietario esclusivo dell`immobile…

da newspage.it

Preliminare:chiarite le alternative in caso di inadempimento.

In caso di inadempimento del contratto preliminare di vendita, la parte non inadempiente può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti oppure può chiedere il recesso dal contratto e il trattenimento della caparra confirmatoria ricevuta all’atto della stipula del preliminare. Resta, però, inibito all’adempiente di convertire la domanda di risoluzione e di risarcimento in domanda di recesso e trattenimento della caparra ricevuta e questo poiché la parte inadempiente deve essere tutelata, per motivi giuridici e di equità, nei propri diritti difensivi qualora essa non sia stata posta in condizione di contraddire agli argomenti introdotti ex novo dalla propria controparte processuale. Sotto tale aspetto, la domanda di recesso e di trattenimento della caparra originariamente conseguita non può essere introdotta, per la prima volta, nel giudizio d’appello, dovendo la stessa, se introitata, essere dichiarata inammissibile per violazione del divieto di ius novorum. Non è possibile utilizzare a sorpresa la domanda di recesso contrattuale e di trattenimento della caparra ricevuta, perché essa deve essere oggetto di contraddittorio sin dall’inizio della lite.

Corte di Cassazione, Sez. U, sentenza del 14 gennaio 2009, n. 553…da Il sole 24 ore